Le previsioni per il mercato immobiliare residenziale e le nuove tendenze 2022-2023

Nonostante l’economia italiana stia subendo un rallentamento causato dal conflitto russo-ucraino, il settore del residenziale si conferma sempre più attrattivo per gli investitori, che hanno focalizzato l’interesse soprattutto su Milano, oltre che su Roma e Torino. Ecco lo stato di salute del settore immobiliare residenziale secondo una ricerca di Jll, e le previsioni per il resto del 2022.

Il mercato immobiliare residenziale in Italia

Secondo la ricerca, nei primi 6 mesi dell’anno il settore residenziale in Italia ha registrato un trend molto positivo raggiungendo oltre 470 milioni di euro (di cui circa 150 milioni di euro nel 2° trimestre 2022) di volumi di investimento, oltre il doppio del primo semestre 2021 (circa 200 Mln di euro)

La propensione all'investimento nel settore residenziale ha continuato ad accelerare in tutti i mercati e gli investitori immobiliari hanno raggiunto una fase in cui gli investimenti nel settore abitativo stanno acquisendo la stessa importanza dei settori commerciali tradizionali. Il peso del settore residenziale è aumentato dal 6% a quasi l’8% nei volumi totali di investimento nei mercati dei capitali (circa 6,4 miliardi di euro nel 1° semestre 2022) principalmente per le nuove tendenze emergenti tra cui il multifamily e il co-living.

Contestualmente, anche nel mercato residenziale tradizionale, il settore ha dimostrato la sua resilienza, con volumi nel 2021 superiori a quelli del 2019. Non solo un effetto rimbalzo, ma la conseguenza di nuove esigenze abitative in termini di spazi e qualità delle abitazioni emerse nel post Covid, che hanno spinto la domanda. Il 2022, partito con una crescita del 12% nel primo trimestre in termini di Transazioni normalizzate (NTN), dovrebbe chiudersi con un bilancio positivo, anche se con tassi di crescita inferiori a quelli del 2021. Una tendenza dovuta sia alla situazione geopolitica, sia al rialzo dei tassi di interesse sui mutui e alla crescita dell’inflazione.

Transazioni residenziali in Italia

Il primo trimestre 2022 ha registrato 181.767 transazioni residenziali, +12% anno su anno rispetto al primo trimestre 2021. Se confrontiamo ogni trimestre negli ultimi 10 anni, vediamo chiaramente che le transazioni sono in aumento dal 2021, suggerendo non solo un rimbalzo dopo il calo del primo trimestre 2020, ma anche un domanda interna in aumento a causa di una combinazione di nuove esigenze abitative post pandemia, misure fiscali favorevoli (crediti d'imposta per ristrutturazioni abitative) e politiche monetarie (bassi tassi di interesse).

I prezzi residenziali in Italia 

La maggiore domanda interna e l'aumento delle condizioni di liquidità del mercato hanno contribuito a migliorare sia il tempo medio di vendita che gli sconti medi. I prezzi delle case sono aumentati in media del +2,6% nel 2021, mentre nel primo trimestre 2022 hanno registrato un aumento dell'1,9% rispetto al quarto trimestre 2021 (Fonte Istat). Il tempo medio di vendita degli immobili è leggermente migliorato, diminuendo da 6,2 mesi nel quarto trimestre 2021 a 5,8 mesi nel primo trimestre 2022 (Fonte: Banca d'Italia), suggerendo una maggiore liquidità del mercato. Lo sconto medio sui prezzi degli immobili – che misura la riduzione in punti percentuali rispetto al prezzo originario richiesto dopo le negoziazioni – è sceso dal 9,7% nel 4° trimestre 2021 all'8,5% nel 1° trimestre 2022 (Fonte: Banca d'Italia), suggerendo una più stretta corrispondenza tra domanda e fornitura di beni abitativi.

Transazioni residenziali per regione

Guardando alla disaggregazione regionale, oltre il 50% delle transazioni residenziali è registrato nel Nord Italia. Il grosso delle transazioni residenziali (15% del totale) è avvenuto nelle 8 città più popolose del Paese (Milano, Roma, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna, Firenze). Tra questi, Roma si colloca ai primi posti per volumi di transazioni, ma Milano resta il mercato più dinamico e di gran lunga quello più performante, anticipando le tendenze future per l'intero Paese.

I nuovi trend della domanda residenziale

La pandemia ha rimodellato le attuali esigenze dello stile di vita secondo almeno cinque trend:

1. I cambiamenti dello stile di vita provocati dalla pandemia hanno rafforzato i modelli migratori e aperto nuove preferenze per i luoghi in cui vivere, poiché le persone hanno cercato case più spaziose e convenienti.

2. Aumento della domanda di più spazio e di alloggi di qualità superiore La domanda privata è sostenuta dalla necessità di migliorare le condizioni di vita in termini di spazio aggiuntivo e qualità delle abitazioni.
3. Il lavoro a distanza richiede case più grandi e multifunzionali. La pandemia ha aumentato la domanda di case più grandi e multifunzionali per il lavoro a distanza e la necessità di spazi all'aperto. Le priorità chiave sono lo spazio all'aperto, la velocità della banda larga e gli spazi di lavoro privati ​​Le priorità chiave per il settore abitativo sono lo spazio all'aperto, la velocità della banda larga e gli spazi di lavoro privati, secondo la ricerca JLL EMEA
4. Le ristrutturazioni degli alloggi dovrebbero essere agili e flessibili Gli adattamenti e gli usi degli alloggi dovrebbero essere diventare agili e flessibili, insieme al nuovo equilibrio ibrido vita-lavoro
5. Viene data maggiore enfasi all'inclusività e all'ESG Man mano che gli spazi urbani vengono reinventati, maggiore attenzione sarà posta su 6 connettività e inclusività, evidenziando la "S" in ESG

Previsioni per il mercato immobiliare residenziale

Dopo decenni di stagnazione economica, l'Italia ha ritrovato la strada della crescita all'indomani della crisi post-pandemia. Sebbene la crescita media annua del PIL dal 2011 al 2020 sia stata generalmente deludente, le cose stanno cambiando nel periodo post-pandemia. Finora, il rimbalzo dalla crisi del covid e la combinazione di allentamento della politica fiscale e monetaria hanno aiutato il Paese a ritrovare la strada della crescita. Ma l'equilibrio dei rischi rimane sbilanciato verso il basso.

L'elevata inflazione, l'inasprimento delle condizioni finanziarie, la continuazione del conflitto in Ucraina e l'incerto sviluppo della crisi pandemica suggeriscono ulteriore incertezza nei prossimi mesi. La politica fiscale rimane ampiamente favorevole: il governo ha fornito un ulteriore stimolo di 14 miliardi di EUR (0,8% del PIL) per aiutare le famiglie e le imprese a basso reddito a far fronte all'aumento dei prezzi. Ma l'aumento dei prezzi al consumo comprimerà i redditi reali e le imprese continueranno a subire costi elevati di input a causa dell'aumento dei prezzi dell'energia e delle interruzioni nelle catene di approvvigionamento globali.

La previsione sulle transazioni 2022, seocndo lo scenario base di Jll, si aggira intorno alle 800 mila.